Está cada vez mais difícil encontrar aluguel com preços acessíveis em Salvador. A capital encerrou o primeiro mês de 2023 com alta acumulada de 15,51% nos valores dos últimos 12 meses, segundo o mais recente Índice FipeZAP+, que acompanha preços de imóveis residenciais anunciados na internet. A taxa fica próxima da média nacional (16,76%) e supera a inflação calculada pelo IBGE (5,77%) para o mesmo período.

Os bairros com maior alta acumulada são Barra (31,3%), Imbuí (27,9%) e Ondina (26,3%). Mas é Pernambués (11,0%) que lidera o ranking de metro quadrado mais caro da capital, tendo preço médio de R$ 41,4/m². A média na cidade é de R$ 29,66/m².

Diretor de patrimônio no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-Ba), José Alberto Vasconcellos explica que o aumento se deve à pandemia. Ele diz que houve estagnação ou até redução nos preços de aluguel por conta da baixa demanda gerada pela crise econômica e sanitária e só agora houve reajuste dos valores. A estimativa do diretor no Creci é que os preços cresçam mais nos próximos meses.

“Janeiro é o mês que tem maior procura de aluguel em Salvador. A procura aumenta mais de 30%.e os valores passam a aumentar em torno de 20% do que era antes”, projeta. 

Apesar do crescimento em 2022, Salvador ocupa o oitavo lugar entre as 11 capitais da pesquisa e está atrás de cidades como Goiânia (32,37%), Florianópolis (30,97%) e Curitiba (23,75%).  Em 2021, o acumulado anual de reajuste teve média de 4,73% nos aluguéis (ante 16,56% no último ano) e Caminho das Árvores (R$31,5/m²), Barra (R$29,5/m²) e Graça (R$ 28,2/m²) encabeçavam a lista de regiões mais caras.

Bairros 
No levantamento, Pernambués tem o sétimo maior reajuste de 2022 (são 10 bairros pesquisados), todavia, lidera a lista de preço por metro quadrado. Para Vasconcellos, a alta em Pernambués se deve à demanda. “É um bairro em que os aluguéis eram mais baixos. A procura aumenta porque a pessoa pensa que vai pagar mais barato, mas com a procura maior, o preço também cresce”, explica. 

Na lista de precificação, os bairros seguintes a Pernambués já têm alta esperada por conta da localização e status da região. São: Barra (R$ 38,6/m²), Caminho das Árvores (R$ 37,1/m²) e Graça (R$33,1m/²). Neste caso, se um quitinete de até 40m², os valores para cada bairro seriam em torno de R$ 1.496, R$ 1.400 e 1.332, respectivamente. 

A pedagoga Vanusia Sena, 57, mora em um apartamento de três quartos na Graça, mas está procurando um novo lar após o proprietário aumentar o aluguel por dois anos consecutivos. Em 2021, Vanusia pagava R$ 3.300. Hoje, o gasto é de R$ 3.900, mesmo sem reformas ou novas construções no imóvel. “Até parquinho que tinha aqui foi desativado, só tem uma quadra antiga agora. Não estamos em busca de luxo, só queremos viver em uma condição boa. Encontrar valores tão grandes é frustrante”, diz.  

O orçamento de Vanusia estica até R$ 3 mil em aluguel, ainda que precise mudar de bairro. Os critérios principais para ela são preço, localização e acessibilidade. Ela conta que mora com a cunhada, Nayara Rios, 48, que teve perda cognitiva e usa cadeira de rodas. Para isso, é essencial que a casa tenha portas largas, elevador e portaria 24h. 

“Estamos procurando apartamento desde dezembro, mas temos visto valores muito altos. Já abrimos a mente para buscar em bairros um pouco mais distantes da nossa necessidade, mas, ainda assim, está caro”, afirma. 

Apartamento precisa ser espaçoso e em bairro mais tranquilo para segurança da família e técnicas de enfermagem que trabalham na casa Foto: Ana Lúcia Albuquerque / CORREIO

O educador financeiro Elton Costa, que também é especialista em investimentos e sócio da Matriz Capital, explica que negociar um contrato de aluguel não é uma questão simples porque há interesses tanto do proprietário quanto do inquilino sendo discutidos. Mas ele explica que existem algumas estratégias que podem ajudar a evitar aumentos abusivos no valor do aluguel. “Antes de fechar o contrato, pesquise os valores de imóveis similares na mesma região. Isso pode ajudar a entender se o valor proposto pelo proprietário está dentro do padrão ou não”, aconselha.

Além disso, ele indica a opção por contratos longos. “Proprietários tendem a preferir contratos de longa duração. Em troca, você pode tentar negociar um valor de aluguel mais baixo ou uma cláusula de reajuste mais justa”, orienta. Por fim, Costa lembra que o contrato deve prever a periodicidade do reajuste, mas isso não significa que o valor deve ser necessariamente alto. 

Outro ponto a ser aproveitado no aluguel é a possibilidade de uso para desconto no Imposto de Renda. Para isso, o contribuinte que paga pelo aluguel de um imóvel tem de informar os gastos na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”. Nesse caso, é necessário informar o CPF ou CNPJ do locador e o valor pago.

“É importante lembrar que, em caso de aluguel de imóveis, é possível deduzir alguns gastos, como despesas com condomínio, IPTU e reparos no imóvel, desde que esses gastos estejam discriminados em contrato de locação ou recibo”, salienta o educador financeiro.

Enquanto os altos valores podem ser dor de cabeça para o inquilino, são bons números para quem quer investir como locatário. Caso esteja em seu objetivo comprar um imóvel para alugar, Elton Costa aponta três principais questões para se estar atento: se o mercado imobiliário está aquecido, o potencial de valorização do imóvel e estabilidade financeira de quem vai comprar

Lazer e segurança
Segundo o corretor José Alberto Vasconcellos, localização, características do imóvel e preço são os principais fatores considerados pelos clientes. Durante a pandemia, casas em condomínio fechado foram alvo de maior procura por conta do lazer dentro de casa, a exemplo de piscina, quadra e espaço de churrascaria em um mesmo lugar. 

“Brotas, Pernambués e Cabula são bairros que têm oferta maior porque oferecem custo-benefício interessante. São mais próximos da cidade e apresentam excelentes condomínios que possuem lazer antes”, analisa. 

Dos melhores locais para morar considerando preço, as capitais não são a favorita de quem aluga. A estudante de arquitetura e urbanismo, Lívia Soares, 19, veio para Salvador ao passar na Universidade Federal da Bahia (Ufba) e não esperava preços tão altos. “Em Feira de Santana dá para achar aluguel por R$ 500, mas em Salvador nem quitinete tem nesse valor”, reclama.  Há cerca de seis meses na capital, ela ainda tenta lidar com os reajustes no aluguel e conta que encontrou condomínios que, sem aluguel, a taxa era de R$ 500 no final de novembro e subiu para R$ 750 em janeiro.

Presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em condomínios   Residenciais e Comerciais do Estado da Bahia Bahia (Secovi-Ba), Kelsor Fernandes esclarece que os aluguéis novos tiveram crescimento nos valores de oferta, contudo, contratados têm que seguir índices de reajuste do contrato entre inquilino e proprietário. Ele cita a Selic e a lei da demanda como impulsionadores para valorização dos aluguéis.

Apesar da crescente, a expectativa de corretores imobiliários é que após março haja equilíbrio nos preços do mercado.

Preço para venda de imóveis sobe 6% na capital 
Segundo levantamento do FipeZAP+ para vendas residenciais em 2022, o aumento dos valores em Salvador foi de 5,98%. A média nacional foi de 6,16%. Em perspectiva, trata-se da maior elevação anual registrada na série histórica do Índice FipeZAP+ desde 2014, ano em que se apurou uma valorização de 6,70% nos preços de venda de imóveis residenciais.

A corretora de imóveis Géssica Novais explica que o motivo é parecido com o da valorização do aluguel, visto que no período da pandemia houve período de estagnação ou até redução dos preços devido à baixa demanda. Agora, o mercado já retomou curso normal de valorização. “Imóvel nunca desvaloriza, muito pelo contrário, só aumenta de valor com o passar dos anos, por isso a hora da compra é sempre agora”, diz. 

Para o corretor Erivaldo Santos, vale mais comprar do que alugar. “Para quem vive de aluguel estão aumentando muito mais os valores e isso está levando alguns clientes a preferir tirarem R$ 200 mil e fazer financiamento do que pagar R$ 6 mil de aluguel. Neste caso, pagam o financiamento mensalmente com o que pagariam de aluguel”, argumenta. 

Veja como economizar no aluguel, segundo o consultor de negócios José Martins:

• Negociar ou discutir as responsabilidades: antes de fechar contrato é importante esclarecer as responsabilidades como manutenção, pintura entre outros. para evitar surpresas

• Considerar localização e custo de vida

• Atenção ao valor do condomínio 

• Dê preferencia à negociação direto com o proprietário.

• Se organizar para comprar um imóvel 

Confira aumento do preço de locação de imóveis residenciais em porcentagem nas capitais monitoradas (Índice FipeZAP+ (Geral): 16,76%):

Goiânia: 32,37%
Florianópolis: 30,97%
Curitiba : 23,75%
Fortaleza: 22,39%
Belo Horizonte: 20,99%
Rio de Janeiro: 18,60%
Recife: 16,55%
Salvador: 15,51%
São Paulo: 14,85% 
Porto Alegre: 11,89%
Brasília: 9,25%

Bairros com aluguel mais caro em Salvador:

Pernambués: R$ 41,4/m²
Barra: R$ 38,6/m²
Caminho das Árvores: R$ 37,1/m²
Graça: R$ 33,1/m²
Ondina: R$ 32,8/m²
Rio Vermelho: R$ 31,0/m²
Imbuí: R$ 30,3/m²
Pituba: R$ 28,3/m²
Itaigara: R$ 27,1/m²
Brotas: R$ 25,4/m²

*Com orientação da subchefe de reportagem Monique Lôbo