Nos últimos cinco anos, milhares de compradores de imóveis em todo o Brasil podem ter direito a um retorno financeiro inesperado. Uma decisão importante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu que esses proprietários recuperem valores que pagaram a mais no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A determinação do STJ, firmada em 2022, no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, estabelece que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na escritura, e não os valores arbitrários impostos pelas prefeituras, como o controverso “valor de referência” usado para o IPTU.
Isso significa que, se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, é possível que tenha sido cobrado indevidamente. “As regras são claras: a alíquota do ITBI deve incidir sobre o valor real da transação. Cada imóvel tem suas particularidades que afetam seu preço”, afirma o advogado Rafael Burgos, especialista em Direito Imobiliário.
Burgos destaca que, mesmo em um mesmo prédio, imóveis com a mesma metragem podem ter valores de venda bastante distintos, influenciados por fatores como estado de conservação, andar ou urgência do vendedor. “O valor registrado em cartório é presuntivo e deve ser respeitado”, completa.
A advogada Thiane Martins reforça a legitimidade do contribuinte, indicando que “o valor declarado pelo comprador é considerado correto até que se prove o contrário”. Infelizmente, em muitos casos, as prefeituras ainda desconsideram essa decisão e continuam a calcular o ITBI com base em cifras inflacionadas.
Um exemplo emblemático ocorreu em São Paulo, onde um cliente pagou imposto como se tivesse adquirido um imóvel por R$ 3,2 milhões, quando na verdade o valor registrado era de apenas R$ 1,2 milhão. “Conseguimos reaver mais de R$ 77 mil para ele”, relata Burgos.
Essas práticas questionáveis das administrações municipais ocorrem em um momento delicado, já que o pagamento do ITBI é um requisito para registrar a compra e venda em cartório. “O contribuinte, com receio de travar a negociação, acaba aceitando valores exorbitantes para não prejudicar a transação”, comenta Martins.
Se você pagou o ITBI em um valor superior ao devido, saiba que é possível solicitar a restituição através de uma ação judicial, com um prazo de cinco anos a partir do registro do imóvel. “É raro resolver essa questão pela via administrativa, já que as prefeituras geralmente não aceitam recursos. O caminho mais seguro é pelo judiciário”, orienta Burgos.
Os valores devolvidos são corrigidos e sacados em um único pagamento, seja por meio de requisição de pequeno valor (RPV) ou precatório, dependendo da quantia. “O contribuinte recebe tudo, não existe parcelamento nesse processo”, afirma o advogado.
Diante deste cenário, é essencial que os compradores verifiquem os documentos da transação. “Compare a escritura com o comprovante de pagamento do ITBI. Se a base utilizada pela prefeitura for maior que o valor do contrato, você tem direito à restituição”, destaca Martins. É importante lembrar que mesmo aqueles que ainda não pagaram podem buscar a Justiça para evitar cobranças indevidas.
Enquanto isso, a luta contra as arbitrariedades da cobrança do ITBI continua. A Prefeitura de São Paulo recorreu ao Supremo Tribunal Federal (STF) após perder no STJ, porém esse recurso não suspende a validade da decisão já proferida. “Acreditamos que o STF nutrirá o mesmo entendimento, por ser o mais justo em relação ao mercado imobiliário”, conclui Burgos.
Se você comprou um imóvel recentemente, é hora de agir: confira seus documentos, verifique a base de cálculo usada pela prefeitura e não hesite em reivindicar seus direitos. Você pode estar a um passo de recuperar um valor que é seu por direito!
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