A recente mudança nas regras de tributação do aluguel por temporada após a Reforma Tributária trouxe à tona um debate acalorado no Brasil. As novas diretrizes não afetam todos os proprietários igualmente, pois a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) depende, principalmente, do perfil do locador e da natureza de sua atividade.
Critérios de Tributação Diferenciados
Segundo especialistas, a lei distingue entre locadores ocasionais, que alugam um ou dois imóveis para complementar a renda, e investidores que operam com uma quantidade significativa de propriedades de maneira organizada e contínua. Por exemplo, quem possui até três imóveis e arrecada menos de R$ 240 mil por ano continua apenas com suas obrigações de Imposto de Renda.
No entanto, caso a receita anual de qualquer proprietário supere R$ 288 mil, mesmo que possua um único imóvel, ele está sujeito aos novos tributos. Assim, a reforma visa identificar a linha que separa o aluguel eventual da atividade econômica profissional.
Serviços e Categoria de Investidor
Um aspecto crucial é o fornecimento de serviços. A advogada Mônica Pereira Coelho destaca que, mesmo um locador pequeno pode ser tributado se oferecer serviços de hospedagem frequentes, como limpeza e gestão de reservas. Isso transforma a locação em uma prestação de serviços que pode implicar na cobrança do IBS e da CBS.
Tiago Conde acrescenta que a definição de um “investidor profissional” vai além do volume financeiro. O que importa é a habitualidade e organização da atividade. Locadores que alugam de forma eventual continuam apenas com a tributação de Imposto de Renda, independentemente do valor dos aluguéis.
A análise caso a caso se torna fundamental. Como destaca Milton Fontes, a nova legislação exige que cada situação seja avaliada individualmente, onde obrigações adicionais, como a emissão de nota fiscal começarão a ser exigidas.
Com a reforma, a estrutura jurídica pode se tornar vantajosa, especialmente para quem gerencia locações de médio a alto valor. Apesar da tributação de dividendos, o lucro tributário efetivo tende a ser menor em comparação com o regime de pessoa física, onde a carga tributária pode chegar a taxas elevadas.
Assim, o novo sistema não atinge os pequenos locadores, mas mira aqueles que transformaram o aluguel por temporada em uma operação organizada e lucrativa. O portfólio de impostos varia, ressaltando a importância de planejamento e organização. Os especialistas recomendam que proprietários busquem o auxílio de contadores para se adequarem às mudanças e potencialmente pagarem menos impostos.
Veja quem paga ou não IBS e CBS no aluguel por temporada
NÃO paga:
- Pessoa física com até 3 imóveis
- Receita até R$ 240 mil
- Aluguel sem serviço (sem limpeza ou gestão)
- Locação eventual
PODE pagar:
- Pessoa física com 3 ou mais imóveis
- Receita acima de R$ 240 mil
- Aluguel com serviços de hospedagem
- Atividade organizada e profissional
Para quem considera a formação de uma pessoa jurídica, a criação de holdings patrimoniais pode ser a resposta. Isso pode trazer segurança jurídica e uma carga tributária efetiva geralmente menor. Com essas mudanças profundas, o alerta é claro: a informalidade não será mais tolerada, e a organização deve ser uma prioridade para todos os envolvidos no mercado de locação.
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