Em 2014 e 2016, São Paulo lançou um ousado plano diretor e uma nova lei de uso e ocupação do solo, projetados para energizar a cidade. A proposta era simples: transformação dos térreos dos prédios em estabelecimentos comerciais, conhecidos como fachadas ativas, criando espaços mais vibrantes e seguros. Com incentivos que permitiam a construção acima do permitido sem custos adicionais, a expectativa era de revitalizar os bairros, afastando muralhas frias que geram insegurança ao caminhar pela cidade.
No entanto, passados quase dez anos, a realidade revelou-se diferente do idealizado. De acordo com uma pesquisa da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), entre 60% e 80% dessas fachadas permanecem vazias. O que antes deveria ser um centro de comércio pulsante virou uma moeda de troca, sendo frequentemente utilizadas como garantias para financiamentos, ao invés de cumprir sua função original.
Na Vila Mariana, um dos bairros mais afetados, as fachadas ativas registram taxas de vacância alarmantes — algumas propriedades têm mais de 80% de seus espaços desocupados. Imóveis que deveriam facilitar o comercio possuem preços de venda que afastam possíveis interessados. Um espaço de 600 m², por exemplo, está disponível por cerca de R$ 11 milhões, enquanto o aluguel não sai por menos de R$ 40 mil.
Desafios estruturais também contribuem para essa realidade. Em regiões como Pompéia, um imóvel com aluguel de R$ 15.500 não oferece ar-condicionado ou até mesmo um quadro de força adequado, deixando o futuro locatário responsável por expensive renovações. Isso se torna um caminho árduo, especialmente para pequenos comerciantes que, frequentemente, não conseguem arcar com tais custos.
Roberto Mateus Ordine, vice-presidente da ACSP, salienta que as exigências para os espaços comerciais variam segundo a natureza do comércio, mas a falta de adequação das construções às necessidades específicas (como clínicas e academias) é um entrave. O tradicional comércio de bairro, muitas vezes empurrado para longe pela valorização imobiliária, não se adequa bem à nova dinâmica proporcionada pelas fachadas ativas, que são dominadas por grandes redes varejistas.
Esse quadro é ainda mais complicado pela resistência de alguns gestores em permitir ocupações nos térreos. Prefere-se manter os espaços vagos em nome da imagem do empreendimento, o que afeta a vivência urbana. Essa situação levanta a necessidade de ajustes por parte da Prefeitura de São Paulo, que poderia simplificar requisitos e melhorar a infraestrutura demandada para a instalação dos negócios.
A arquiteta Juliana Miranda, que trabalha diretamente com fachadas ativas, confirma que a infraestrutura apresentada pelas construtoras é frequentemente precária. Desde tubulações sem acesso a internet a instalações elétricas limitadas, ela observa que os novos espaços demandam adaptações significativas, muitas vezes superiores a R$ 150 mil.
A realidade de Ricardo Leone, proprietário de uma academia na Vila Mariana, ilustra bem essa luta. Ele relata ter recebido seu imóvel “seco”, sem infraestrutura básica. Contudo, a presença da academia trouxe benefícios, não apenas para o negócio, mas também para a praça ao redor, gerando maior segurança.
A urbanista Simone Gatti argumenta que a implementação das fachadas ativas deveria ter sido melhor analisada em relação às necessidades do bairro, pois os novos estabelecimentos tendem a ser caros e pouco acessíveis aos comércios locais que antes ocupavam as edificações. Muitas dessas fachadas se tornaram áreas comuns para condomínios, desviando-se da intenção inicial de fomentar o comércio local.
Em resposta a essa problemática, Stephany Matsuda, do Secovi, reconhece a diversidade de fatores que contribuem para a vacância das fachadas ativas. A falta de alinhamento entre as características dos imóveis e as necessidades dos varejistas é um dos pontos críticos. Para isso, a entidade promove workshops que visam unir incorporadores e comerciantes na busca por soluções viáveis.
As opiniões divergem até mesmo na esfera pública. A Prefeitura de São Paulo, ao comentar a vacância, defende que o estudo da ACSP carece de precisão e que os vazios nos imóveis não equacionam irregularidades urbanísticas. Além disso, prometem ajustar políticas para promover a utilização dessas fachadas.
À medida que São Paulo navega pelas complexidades das fachadas ativas, torna-se claro que ajustes são imprescindíveis. Que tal compartilharmos ideias sobre como revitalizar esses espaços? Deixe sua opinião nos comentários!